NÜFUS ARTIYOR ve bu artış sadece ekonomi ve kültür ile ilgili problemleri gündeme getirmiyor; kentleşme gibi gelişmekte olan ülkelerin temel sorunlarından biri olan konut ve kira sorunlarını da kritik bir gündeme dönüştürüyor. Peki bu konut ve kira sorunu gelişmiş bir ülke olan Almanya’da nasıl yönetiliyor? Son yıllarda bu soru kritik boyutlarda önem arz ediyor. 

Çünkü Almanların çoğunluğu kiracı; bu da zenginliğin paylaşımından arazi yönetimine, inşaat sektöründen alt kiracı uygulamalarına çok sayıda hususta devlete ödev çıkarıyor.

Bu bağlamda Almanya'nın yeni Başbakanı Olaf Scholz, konut krizinin çözümü hedefiyle bir bakanlığın bile kurulduğunu açıklamıştı. Öyle ki Scholz "Önümüzdeki 4 yılı Almanya'yı yapısal olarak geleceğe uygun hale getirmek için kullanacağız." cümlesiyle kendini bağlamıştı.

Nedir bu sorun? Nasıl oluştu? Nasıl çözülebilir? Türk müteahhitler bu sektörden daha fazla pay alabilirler mi? Bu makalede genel olarak bu soruları cevaplamaya çalışacağız. Son tahlilde bu yazı, Türk medyasında aslında oldukça önem arz eden ama periferide bırakılmış bir konuyu işlemekte.

Sorunun nedenleri-çözüm önerileri ve sayısal bir deşifresi

İlk olarak sorunu tarif edelim.

Ülkede kentsel alanlarda artan kiralar ciddi anlamda dikkat çekiyor. Bunun temel nedeni, yıllardır artan talep ile nispeten esnek olmayan bir piyasa arzı. Bu noktada şu hususlar özellikle kritik: Kıt inşaat arazisi, uzun vadeli inşaat ruhsatı prosedürleri, genellikle gayrimenkul için yılları alan inşaat süreleri, inşaat sektöründeki bina düzenlemelerinin artan sayısı ve tam / fazla kullanılan kapasiteler. 2015 yılından bu yana konut inşaatı yatırımları tekrardan artmasına rağmen, inşaat izinlerinin sayısı düşme eğiliminde olmasından dolayı arz kıtlığı devam ediyor. Fakat siyaset ve ekonomi aktörleri için, öyle ya da böyle, ortada halı altına süpürülemeyecek bir ödev var. Bu bağlamda piyasaya devlet müdahalesi çözüme katkıda bulunabilir ve böylece refahı artırabilir.

Stephan L. Thomsen, Daniel Vogt ve Lars Brausewetter’nın araştırmasında Almanya’da kiralık konut sıkıntısının nedenleri ve çözüm önerileri şu şekilde:

Arz tarafında problemler ve çözümler

Düşük bina arazisi mevcudiyeti; burada iç ve dış faktörler ve yönetim ile sorun yumuşatılabilir.

Uzun dönemli yapı ruhsatı işlemleri; prosedürü hızlandırmak fayda üretecektir. 

İnşaat yapı kapasitesinin doldurulması; bu bağlamda kapasiteleri genişletmek gerekmektedir.

Artan sayıda bina yönetmeliği; uyarlama/ortadan kaldırma/geçici askıya alma bu noktada çözüm.

Talep tarafında problemler-çözümler

Demografik değişim ve tekilleşme; kişi başına yaşam alanı tüketimini azaltmak (örn. alt kiralama hakkının güçlendirilmesi)
İç göç; kırsal (ulaşım) altyapısını güçlendirmek
İyi işgücü piyasası durumu
Artan öğrenci sayıları

Şimdi sayısal olarak durumun vahametine işaret edelim:

1993 ve 2013 yılları arasında, nüfusun %20’sine tekabül eden en düşük gelirli hanelerde, konut maliyetlerinin payı %27'den %39'a yükselmiştir.

2018 yılında Köln, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Münih, Berlin ve Frankfurt'ta yeni kira sözleşmeleri 2010 yılına göre neredeyse %50 daha yüksek maliyetle gerçekleşti.
 
Örneğin Berlin’de 3,7 milyonluk nüfusun yüzde 80'inden fazlası evini kiraya veriyor. Yapısal konut eksikliğinin yanı sıra son 10 yılda yaklaşık 350 bin kişinin kente göç etmesi (örneğin şehre yatırımcıların daha fazla oranda gelmesi) kira fiyatlarını hızla artırdı. Bu kentte konut krizinin en büyük sebeplerinden biri, 2000'li yılların başında devlete ait binlerce dairenin kurumsal ev sahiplerine satılması. O sebeple artık diğer şehirler bu hatayı yapmamaya özen gösteriyor.

Berlin Kiracılar Derneği’ne göre; sorun şu ki, ortalamanın altında gelire sahip haneler, yüzde 50 veya daha fazla konut maliyeti yükünü taşıyor. Dahası, hanelerin yaklaşık %40'ı artık net gelirlerinin %30'undan fazlasını sadece kira için ödüyor.

Eski evlerin uygun-ucuz fiyatlarla alınarak tamirlerle yenilenmesi-modernize edilmesi ise ülkede ciddi gelir getiren bir ekonomi faaliyeti oldu.

Sonuçta Almanya’da kiralar fahiş oranda artıyor, evler-daireler azalıyor, zengin-fakir ayrımı daha gün yüzüne çıkıyor; sosyal huzursuzluk topluma başka bir ateşli tartışma konusu sunuyor.

*** 
Almanya’da 40 yılı aşkın zamandır yaşayan Hamburglu iş insanı İbrahim Armağan bu sorunu şu şekilde değerlendiriyor: “Almanya devleti son birkaç on yılda gerekli olan yeni inşaatlara zamanında yatırım yapmayı başaramadı. Çok sayıda ekonomik göçmenin güçlü akını ve Almanya’nın doğusundan büyük şehirlere yoğun insan akını nedenleriyle aktüel olarak can sıkan, hatta ciddi sıkıntılar üreten bu istikrarsız durum oluştu. Bu sorunu çözmek için ülkede her yıl yaklaşık 400.000 daire inşa edilmesi gerekiyordu. Ancak Avrupa Merkez Bankası’nın faiz oranında yaptığı kilit artış ve buna bağlı artan yeniden finansman maliyetleri göz önüne alındığında, bu pek mümkün görünmüyor. Bu sorunu çözmek için Almanya, kentsel büyük şehirleri rahatlatmak için yapısal olarak zayıf bölgelerdeki düşük gelirli ailelere iş fırsatları yaratmak zorunda. Devlet sübvansiyon programları şu anda bunun için doğru mali teşvikleri sağlamıyor.”

Yani bu uzun dönemlerin ortak bir sorunu. Devletin ve halkın bu konuya yaklaşımının sonucu. Teknolojik kalkınma, dijitalizasyon vb. tamam ama inşaat sektörü de önemliymiş diyor insan!

Almanya’da evsizler (“obdachlos”) grubu var, sokaklarda yaşayan. Ülkede Konut Bakanlığı kurduran bu evsizler daha başka bir mesele. Ve bu meselede sistematik bir yönetim-organizasyon kesinlikle şart görünüyor. 

Yanlış anlaşılmasın, Almanya’da nitelikli göçmen gerekli bir başlık; fakat nüfusun artması, iç göçler, tekilleşme (single yaşam) gibi hususlar, üst üste konduğunda evsizlik-kiracılık kendiliğinden bir sorun olarak önünüze yuvarlanabiliyor.

Armağan Bey’in vurguladığı zorluklar olsa da; gerek ülke içi unsurlar düzeyinde gerek Avrupa nezdinde makul bir yol haritasının ortaya konması artık kaçınılmaz duruyor.

***
T.C. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi Berlin Bürosu Ülke Danışmanı Faruk Kurtulmuş bu konuda özellikle şu görüşlerin altını çiziyor: “Almanya’da konsolide olarak bakıldığı zaman konut sektöründe bir açık yok. 2 milyon civarında boş konut var halihazırda. Fakat bu boş olan konutlar kimsenin yaşamak istemediği kırsal kesimde; taşra ve daha çok ülkenin doğusunda bulunan şehir ve kasabalarda. Almanya’da konut açığı özellikle hem Almanya’nın periferisinden hem de Almanya dışından göç alan bazı merkezi şehirlerde yaşanan bir sorun. Bu şehirler Hamburg, Berlin, Köln gibi hem ekonomik düzeyi yüksek hem de yaşam kalitesi cazip metropollerden oluşuyor. Bu merkezi şehirlerdeki aşırı konut talebi hem konut fiyatlarını hem de kira bedellerini ortalamanın üzerinde artırdığı için, özellikle alt ve orta gelir düzeyine sahip insanların karşılayamayacağı yüksek oranlar ve fiyatlar ortaya çıkıyor. Bu sosyal adaletsizliği dengeleyebilmek için, yeni kurulan Olaf Scholz hükümeti İskân Bakanlığını yeniden yapılandırarak yılda 400 bin konut yapma hedefini programına yazdı ve bu programı uygulamaya çalışıyor. Bu konutların hepsi kamu kaynakları ile yapılmayacak. Hükümet yerli ve yabancı yatırımcılara verilen teşviklerle süreci hızlandırmak istiyor.”

Bakanlığı bile devreye sokacak kadar bir irade göstermek durumunda kalınıyorsa, anlaşılıyor ki, Rusya’nın Ukrayna işgali sonucu enerji sorunu günlerinde konut arzı sorunu da hiç yabana atılacak bir sorun gibi görünmüyor.

Kurtulmuş’un son cümlesi Türk yatırımcılar için de fırsat penceresi açabilir. O sebeple Almanya’da bu sektörü iyice tanımak ve Türkiye’den tecrübelerle ilgili piyasaya cazip teklifler sunmak, kazan-kazan prensibinin güzel bir uygulaması olacaktır. Burada Türkiye’nin dış ülkelerde ticaret müşavirlikleri üzerinden hazırladıkları raporlar faydalı bilgiler sunuyor ve Ticaret Bakanlığı sitesinde bulunuyor.

Ayrıca yatırımcılar için Almanya’da daire almak ve kiraya vermek, Türkiye ile karşılaştırıldığında daha fazla getiri sağlayan bir yatırım kalemi olarak vurgulanmaktadır. 

İnşaat sektörünün ve ilgili paydaşların nasıl bir görünüm alacağı – enerji yoksullaşmasından sonra – daha da ilginç ve takip edilesi duruyor. Almanya inşaat yatırımlarında Türklerin ilk 5 listesinde. Türkler, şehir olarak en fazla ABD’de New York, Miami, Los Angeles; İngiltere’de Londra; Almanya’da Berlin, Frankfurt, Düsseldorf; Portekiz’de Lizbon, İspanya’da Barcelona ve Madrid şehirlerinden gayrımenkul alıyor.

Sonuç

“Aslan yattığı yerden belli olur” demiş Türkler. Müreffeh bir toplum üretmek için kutucuklara ya da 1+0’lara döndürülen evler aynı zamanda bir insan hakları ayıbı.

Eurostat (Avrupa İstatistik Ofisi) verilerine göre, AB ülkelerinde Konut Fiyat Endeksi ile ölçülen konut fiyatları 2010-2021 arası dönemde %30,9 artmış.

Dünya giderek küçülüyor, uzay şehirleri mi geliyor derken Avrupa’nın en zengin devletinde (Türkiye’de de büyük önem arz eden kentsel dönüşüm projeleri gibi) inşaat sektörü bu aralar öne çıkıyor.

İleri teknoloji ve sanayileşme üreten ülkenin “aslan”larına, yatacak yer inşa etmek de bir ödev. Bu da Alman siyasetinin sıkıntı üreten bir problemi gibi duruyor. 

Ev sahibi olma umudu ülkede çoğu insanda azaldı; kiraların yükselmesi, tekilleşme, dairelerden odalara taşınma vb. – Japonya’da artan depresyon-yalnızlık gibi – ciddi toplumsal iz düşümlerini de beraberinde getirecektir. Tabii bunlardan önce sokakları dolduran siyasal protestoları da!

O sebeple Almanya, bu sorunun da üzerine gidecektir, gitmelidir.